本文转自【每日经济新闻】；
每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜魏文艺
7月4日，深圳市罗湖区螺岭片区城中村改造项目签约启动活动正式举行。截至当日19时，已完成签约735户，占总户数1598户的近一半。
作为全国城中村改造专项借款支持项目，螺岭片区内最老的楼建于1961年，楼龄达65年。
《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）注意到，螺岭片区城中村改造项目的建筑面积与容积率较最初规划均明显下调。其中，总建筑面积从最初的47万平方米压缩至37万平方米；早年规划草案中容积率最高达8.17，本轮方案优化后住宅容积率降至3.10。
“项目现阶段仅处于签约启动阶段，未来将遵循安置保障先行、资金动态平衡、成熟一片推进一片的原则分步实施。”7月6日上午，深圳市罗湖区城市更新和土地整备局相关负责人通过电话向每经记者表示，本次改造创新设置货币补偿、产权调换、房票安置三种搬迁补偿方式，该项目亦是深圳首个大规模落地房票安置的旧改项目。片区地块将划分为回迁安置用地与经营性净地出让地块，按成熟度分批实施开发。
记者实探：陆续有居民前来办理签约手续
螺岭片区地处罗湖中心城区，紧邻东门商圈，是深圳初代建设者的聚居大本营，上世纪60年代片区已有建筑落成。到上世纪80年代，大批来深建设者扎根于此，逐步形成多元混居的老旧住宅群落。
公开资料显示，螺岭片区内共有307栋、2400余套房屋，其中九成以上为低层老旧住宅。片区内超七成楼栋建成年限已逾40年，半数以上楼栋经专业鉴定为C级及以上危房，结构安全隐患突出。
7月6日，每经记者在螺岭片区改造项目现场了解到，此次旧改拟拆迁区域东至文锦中路，南至东门中兴路，西至东门中路，北至雅园立交，拆除新建用地范围约12公顷。片区内待签约房源多为建成年代久远的5至6层老式多层住宅。项目出入口显眼位置设置有大幅片区改造宣传标语，片区沿街商铺现阶段多数保持正常营业，也有部分商铺开始张贴转让公告。
每经记者看到，螺岭片区改造项目现场指挥部已全面对外开放，门口公告栏张贴着改造实施细则、签约分组示意图、搬迁补偿方案等全套公示文件，现场陆续有居民前来办理签约手续。
据现场公告栏张贴的搬迁补偿公告，该项目集中签约自2026年7月4日起，集中签约周期共90天，设置了两档梯度签约奖励：签约启动后30日内完成签约可享受200元/平方米按期签约奖励；签约启动后第31日至第90日内完成签约，奖励标准减半为100元/平方米。
此外，该项目提供产权调换、货币补偿、房票安置三类补偿方式。其中，完成产权登记的商品住宅可按建筑面积1∶1.2同功能置换，登记非商品性质住宅按1∶1置换；商业、办公、工业类物业按产权性质区分1∶1或1∶0.9置换，置换时需补缴对应土地价差；片区内不同楼栋居住物业货币补偿评估单价区间约4.2万元/平方米—5万元/平方米。
“推行三类补偿并行安置，是兼顾民生诉求与楼市稳定的最优解法。”中国城市发展研究院投资部副主任袁帅向每经记者分析称，仅采用单一货币补偿，容易出现居民拿到补偿款后难以购置核心区新房的民生难题；若全部采用产权置换，又会抬升整体建设规模，与本次改造降容提质的核心初衷相悖。而新增房票安置恰好补齐两类方案短板：一方面，可拓宽居民置业选择，依托资金封闭监管机制规避安置资金挪用隐患；另一方面，可盘活全市存量商品房，同步达成居民安居、楼市稳库存的双向利好。
针对项目居民搬迁、正式拆迁的具体时间，片区内一位租户向每经记者表示，预计距离大规模搬迁拆除还有数月时间。
另据乐有家数据，螺岭片区改造项目周边的二手房均价多在3.5万元/平方米—6.5万元/平方米。其中，带螺岭外国语实验学校学位的楼盘价格坚挺，如缤纷时代家园单价约5.4万元/平方米，金城华庭单价接近6万元/平方米。而楼龄较长、无明显学位优势的房源价格相对较低，如海丽大厦、华丽花园等单价在3.5万元/平方米—4.3万元/平方米区间。
全新旧改模式，优先补齐片区民生短板
螺岭片区改造最引人注目的，是其与传统旧改截然不同的运作模式。
在过去很长一段时间里，深圳的城市更新主要走市场化开发路线：由开发商主导，通过提高容积率、增加可售面积覆盖拆迁成本并获取开发利润。
这套模式在深圳楼市黄金周期落地了大批标杆城中村项目，蔡屋围、岗厦、大冲、白石洲先后完成整体拆除重建，诞生了京基城市综合体、星河COCOPark、华润城等代表性片区。但随着市场环境发生深刻变化，纯市场化旧改模式的各类弊端持续凸显。其中最突出的问题是周期长、不确定性高。
以罗湖长岭村旧改为例，该项目自2016年列入计划至今已近10年，仍处于“未批规划”阶段。再如布心花园，该项目在多年前就被纳入旧改计划，却因开发商资金链问题陷入停滞，部分已经搬离的业主不得不“逆行”搬回旧宅，过渡安置费也被长期拖欠。金钻豪园项目同样如此，该项目自2019年正式开工后便长期处于半停工状态，从2020年起过渡安置费就未按合同规定发放。
袁帅表示，过往由开发商主导的旧改模式始终绕不开“高容套利”的逻辑，开发商不断通过抬高密度换取利润，最终引发交通拥堵、学位紧缺等城市病。
相较而言，螺岭片区改造项目则主动压缩开发体量、下调容积率，舍弃短期土地开发红利，依托“国企托底+双渠道融资”改造模式，核心目的是优先补齐片区民生短板，而非追逐地产开发收益。
“传统市场化旧改本质是开发商套利逻辑，极易催生容积率无序拔高、公共配套缺位、项目烂尾等多重矛盾，三方长期拉扯还会拉长拆迁谈判周期，螺岭片区13年推进受阻就是典型缩影。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜7月6日通过微信接受每经记者采访时表示，螺岭项目彻底切换为政府主导、国企仅提供代建服务的公共治理新模式，大幅下调容积率，依靠专项债与政策性银行42亿元低成本借款搭建闭环融资体系，从根源上规避了民企资金链断裂的风险。
柏文喜提到，该模式依托东门核心商圈地段红利才能实现收支平衡，依托房票安置丰富居民补偿选择，兼顾安置效率与本地楼市去库存，但非核心城区难以复刻；短期专项债务会形成财政压力，模式长期可持续性高度依赖经营性地块净地出让行情；整套机制的核心逻辑是将经营性土地出让收益优先投入片区民生配套建设，保障政策性债务足额兑付。
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